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Commissariat aux Comptes, Expertise Comptable et Expertise Judiciaire

Aujourd’hui, le cabinet fort d’une dizaine de collaborateurs intervient sur une clientèle diversifiée représentative de toutes les forces économiques régionales : Groupes, banques, mutuelles, industries, bâtiments et travaux publics, commerces, internet, nouvelles technologies, hôtellerie, immobilier.

Mais nous avons orienté aussi le cabinet vers le secteur non marchand avec toutes ses particularités. Ainsi nous intervenons dans les secteurs des associations, du sanitaire et social, de l’insertion, de l’environnement, des collectivités, des mutuelles.

Le cabinet porté par la qualité, l ’éthique et la compétence s’est doté d’une signature internationale au travers de son adhésion a l’association Forum of firm, permettant ainsi d’être assuré du respect des normes et d’une solide organisation du cabinet.

Souhaitant nous tourner vers l’international, le cabinet ACE est membre du réseau JPA international, fort de 100 cabinets indépendants dans 75 pays qui partagent leurs connaissances.

Bail commercial : l’action en régularisation des charges locatives ne se prescrit pas par deux ans

La demande de paiement au titre de la régularisation de charges formulée par le propriétaire d’un local commercial ne relève pas du statut des baux commerciaux ; elle est soumise à la prescription quinquennale de droit commun.

Les faits

Le propriétaire d’un local commercial situé dans une copropriété réclame à son locataire le paiement d’une certaine somme au titre de la régularisation de charges locatives. Le locataire lui oppose la prescription de ses demandes, en développant le raisonnement suivant : le bailleur doit fournir au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges et ce, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com. art. L 145-40-2 issu de loi 2014-626 du 18-6-2014 dite « loi Pinel » et art. R 145-36). Il résulte de l’application combinée de ces articles L 145-40-2 et R 145-36 avec l’article L 145-60 que l’action en régularisation de charges du bailleur-copropriétaire échappe à la prescription de droit commun et se prescrit par 2 ans à compter de l’expiration du délai de 3 mois de la reddition des charges de copropriété. L’action en justice du bailleur plus de 2 ans après les appels de fonds nécessaires aux travaux effectués par le syndicat des copropriétaires, et alors que le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges en cours de bail, était donc prescrite.

La décision

La cour d’appel de Paris écarte ce raisonnement : le Code de commerce ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de manquement à l’obligation de régularisation des charges, et les demandes en paiement du bailleur portant sur une telle régularisation ne relèvent pas du statut des baux commerciaux mais de l’application pure et simple du droit des contrats, de sorte qu’elles sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun.

À noter

De nombreuses actions en paiement ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et sont donc soumises à la prescription quinquennale de droit commun. Tel est, par exemple, le cas des actions en paiement d’une indemnité de résiliation anticipée stipulée dans le bail, d’un arriéré de loyers ou d’une indemnité compensatoire en raison d’un retard dans l’exécution de travaux ou de travaux de ravalement.

 

CA Paris 5-9-2024, ch. 5-3, n° 23/01839

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